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Die Tücken eines Gewerbemietvertrags

Zur nachhaltigen Sicherung der Standorte auf angemieteten Gewerbeflächen ist eine sorgfältige ­Gestaltung der zugrunde liegenden Gewerbemietverträge unerlässlich. Andernfalls droht selbst dann eine ordentliche Kündigung, wenn keinerlei Vertragsverstöße vorliegen und die im Vertrag vereinbarte Laufzeit erst Jahre später abläuft. Im Ernstfall kann dies den Verlust des Standortes bedeuten.

Mietvertrag ist gekündigt worden
Schwachstellen bei der Schriftform werden zum Anlass genommen, den Vertrag ohne Rücksicht auf die Laufzeitvereinbarung vorzeitig zu kündigen.
Foto: © akf - stock.adobe.com

Hintergrund ist der unscheinbar wirkende § 550 S. 1 BGB, wonach ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Damit wäre der Vertrag allerdings jederzeit (!) ordentlich mit gesetzlicher Frist kündbar, selbst wenn Absprachen zu einer langjährigen Vertragslaufzeit existieren. Zwar werden Gewerbemietverträge in aller Regel schriftlich fixiert; man sollte sich aber nicht darauf verlassen, dass mit der bloßen Unterzeichnung eines umfangreichen Vertragsdokumentes automatisch auch die Schriftform gewahrt wird.

Entscheidend ist vielmehr, dass sämtliche Absprachen der Parteien im Hinblick auf die wesentlichen Punkte (v.a. Mietgegenstand, Mietparteien, Laufzeit, Höhe der Miete) umfassend im Vertragsdokument niedergelegt werden. Immer wieder kommt es allerdings zu Regelungslücken oder werden mündliche Absprachen der Parteien getroffen, die nicht schriftlich im Vertragsdokument reflektiert werden.

Mietfläche exakt definieren

Konkret kann dies zum Beispiel bei der Bezeichnung des Mietgegenstandes geschehen, wie bei Kombinationsstandorten, an denen verschiedene gewerbliche Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft tätig sind und bestimmte Grundstücksflächen (etwa Zuwege und Parkplätze) unter Umständen sogar gemeinsam genutzt werden.

Hier muss die Mietfläche im Vertragstext und in allen etwaig in Bezug genommenen Plänen exakt und widerspruchsfrei definiert werden. Mündliche Absprachen zur Nutzung entsprechender Flächen bergen erhebliche Risiken. Dies gilt auch für unvollständige oder sich widersprechende Bestimmungen zur Vertragslaufzeit oder zur Höhe der Staffel- bzw. Indexmiete. Bereits das widersprüchliche Ausfüllen eines Formularmietvertrages kann nach der Rechtsprechung einen Schriftformverstoß begründen.

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Das Schriftformerfordernis bezieht sich darüber hinaus nicht nur auf den ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag, sondern auch auf eventuelle Nachträge, die bei langjährigen Gewerbemietverträgen regelmäßig abgeschlossen werden, damit die Parteien geänderten Bedingungen Rechnung tragen können.

Mehrere Nachträge müssen gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zudem „lückenlos“ aufeinander Bezug nehmen, um der Schriftform gerecht zu werden. Kommt es bei einem Nachtrag zu einem Schriftformverstoß, wird hierdurch gar der gesamte Vertrag „infiziert“, der dann mangels Wahrung der Form vorzeitig ordentlich kündbar ist.

Schutz für Grundstückskäufer

Diese strengen Anforderungen dienen vor allem dem Schutz der Erwerber vermieteter Grundstücke. Sie treten mit dem Erwerb automatisch auch als Vermieter in das Mietverhältnis ein und sollen sich auf das verlassen können, was schriftlich fixiert wurde. Im Falle mündlicher Absprachen bzgl. wesentlicher Punkte, von denen der Erwerber ggf. keine Kenntnis hat oder haben kann, soll sich der Erwerber mit Hilfe einer ordentlichen Kündigung zügig vom Mietvertrag lösen können.

Tatsächlich werden Schwachstellen bei der Schriftform sowohl von Grundstückserwerbern als auch von aktuellen Parteien des Mietvertrages immer wieder zum Anlass genommen, den Vertrag ohne Rücksicht auf die Laufzeitvereinbarung vorzeitig zu kündigen. Dies bietet sich natürlich vor allem dann an, wenn die Fortsetzung der Mietzeit bis zum Ende der ursprünglich vorgesehenen Laufzeit für den Vermieter unrentabel (geworden) ist bzw. der Mieter sein Geschäft vor Ort aufgeben möchte.

BGH: Heilungsklauseln unwirksam

In der Gestaltungspraxis wurde immer wieder versucht, diesem Problem mit Schriftformklauseln oder Schriftformheilungsklauseln zu begegnen; letztere sind Vereinbarungen, auf deren Grundlage die Mietparteien sich verpflichten, Formmängel zu heilen oder auf eine Kündigung des Vertrages bei Formmängeln zu verzichten. Die Wirksamkeit derartiger Klauseln jedenfalls in Formularmietverträgen wurde durch den BGH verneint (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen – XII ZR 114/16).

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Der beste Weg zur Minimierung der Risiken bzgl. der Einhaltung der Schriftform ist daher eine sorgfältige Gestaltung des Vertrages und etwaiger Nachträge bereits im Voraus des endgültigen Abschlusses unter der umfassenden schriftlichen Einbeziehung aller wesentlichen Punkte. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass langjährige Gewerbemietverhältnisse häufig ein beträchtliches finanzielles Volumen aufweisen und daher Planungssicherheit erfordern. Bei bereits laufenden Gewerbemietverhältnissen lohnt sich schon auf Grund der dynamischen Rechtsprechung in diesem Bereich die regel­mäßige Prüfung des Vertragstextes; gerade bei älteren Verträgen liegen die ­Risiken höher.

Der Autor

Dr. Raphael Beermann ist Rechtsanwalt der Kanzlei Redeker Sellner Dahs.
Foto: Redeker Sellner Dahs

Dr. Raphael Beermann ist Rechtsanwalt der Kanzlei Redeker Sellner Dahs. Er berät nationale und internationale Mandanten zu Fragen des Zivil- und Wirtschaftsrechts. Schwerpunkte liegen dabei in der Vertragsgestaltung, insbesondere im Zusammenhang mit Fragen des Gewerbemietrechts, sowie in der Prozessführung.

Die 1929 gegründete Kanzlei Redeker Sellner Dahs unterhält Standorte in Bonn, Berlin, Leipzig, Brüssel, London und München. Die Zusammenarbeit mit Anwaltsfirmen in anderen EU-Staaten und den USA ergänzen das umfassende nationale und internationale Beratungsangebot. Zum Kreis der Mandanten gehören auch namhafte Baumarktketten.

24.10.2019